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王有银:三权分置,集体土地入市,增减挂钩?政府人员口中这些“土地名词”你了解么?

2019年08月22日 16:33 来源:拆迁律师_北京拆迁律师_中国行政法律师网_征地拆迁专家_征地律师_群体性维权

       刚刚过去的2018年是土地政策改革的关键一年,催生了一批专业性极强的名词,诸如三权分置、集体土地入市、农村“三块地”改革等,这些词汇困扰着许多不具备相关知识的公民,当自己的业务不能办理,也听不懂政府人员作出的相关解释时,就可能引发一些矛盾。今天,国内知名行政法律师、国家首家行政法、土地法专业律师事务所创始人,北京圣运律师事务所主任王有银律师用最通俗的语言,为大家解释这些专业名词。

 

一、农村“三块地”改革

       根据我们国家的土地分类,农村土地可以分为利用地和未利用地。顾名思义,利用地就是已经利用起来的土地,这其中又可分为农用地、建设用地和宅基地,而未利用地就是常说的“四荒地”。

       农村“三块地”改革更具体指的是,农用地中的承包地、宅基地和集体建设用地中用于经营部分的改革。我国近些年来的发展离不开土地政策的盘活。

       随着改革的不断深入,国有土地的数量越来越少,这就需要增加土地供应。但如果一味地征收农村土地,会带来很多严重的问题,比如耕地数量的减少,城市与农村发展差距加大等等。当然,国家启动这一轮土地改革还有一个重要因素,就是城市的发展已经相对饱和,为了带动国家整体的发展,要放眼于广大的农村地区,就有了“三块地”改革。因此,如果再有人提起这个名词,你就可以知道这是国家对新一轮农村土地制度改革的总称。

 

 

二、三权分置

       “三权分置”应该是过去一年土地改革中出现频率最高的词语。所谓权,就是指“权利”,一般包括所有权和使用权,之所以产生这样的划分,是因为我国推行社会主义公有制。

       按照一般理解,如果这块土地是你的,你就可以使用它,但是国家和集体不可能使用全部土地,有一些必须由个人使用,怎么办?就出现了“使用权”,也就是法律规定的用益物权。顾名思义,这块土地不是你的,但你可以使用它。

       时代发展到今天,使用土地的方式越来越多,为了产生更大的收益,就必须有更大的投入,说白了,使用土地的人必须有资金实力!这种要求在城市中是很容易满足的,但在农村则并不容易。因为集体所有的土地(通常就是说农村土地)一般只能由本集体成员使用,但同村的人,经济条件大多差不多,怎么办?

       国家必须想办法让更多的资金流入农村,提高土地的利用效益,也带动农村经济的发展,因此在所有权和使用权之外,因此把使用权中经营的部分剥离出来,单独设置了一个经营权,这就是“三权分置”的由来。顾名思义,农村土地是集体的,使用权是农民的,但是农民可以让其他人来经营他所使用的土地。

       有人会问,农民直接让别人来经营就好了,为什么要单独设计这么一个权利,这一方面是为了让经营者“用得放心”,毕竟大笔资金投进去,农民再“翻脸了”怎么办?另一方面,有了这个权利,经营者可以用这个权利融资,也就是说,想投资,但没有现钱,没关系,经营者先把这块土地的经营权抵押给银行,就有钱了。

       因此,所谓的“三权分置”,就是农村土地上所有权、使用权(用益物权)和经营权三个权利三足鼎立,共同促进农村利用土地实现自我发展。

 

三、集体土地入市

       在2018年末,土地管理法的修改让“集体土地入市”这一词语活跃起来。通俗来说,集体土地入市就是集体土地可以直接进入市场进行买卖,当然这里仍然是在买卖使用权而不是所有权。

       这个名词的出现,要从我国土地政策的发展历史说起。过去,国有土地和集体土地使用权在市场中的地位是不同的,国有土地使用权可以直接卖给开发商,但集体土地必须被征为国有之后,其使用权才可以出售。这就是征地拆迁的由来,就是国家为了开发土地,把农民的土地征收,给农民一定的补偿,再把征收来的土地卖给开发商。

       从成交价格来看,国家出售土地使用权所获得的“利润”远远高于给农民的补偿。这样一来,国家有钱了,但村集体却变“穷”了。因此,为了让改革的红利惠及更广大农民兄弟,国家将集体建设用地中,用于商业和工业开发的这部分土地的入市通道打开,也就是说,以后这部分土地不必再走国家征收程序,可以直接将使用权卖给开发商,这部分“卖地”收益,也就可以装进村集体的腰包,最终让农民受益。

      王有银律师提醒,农民要树立权利意识,防止部分集体领导干部私自“贱卖”集体土地,损害农民的利益。

四、增减挂钩节余指标跨省调剂

      这个专业名词显得“异常专业”,解释起来也要费些周折,先从“增减挂钩”说起。所谓的“增减挂钩”,实际上是政府编制土地利用规划的过程中需要考虑的问题。

      为了规范政府的“卖地”行为,国家出台政策,要求一个区域内,必须增加多少耕地,才可以批准多少建设用地,当然这个总量不是绝对相等,而是要大致平衡。

      在这一过程中,如果某地区政府领导有方,复垦有力,就会出现复垦的耕地数量大于需要批准为建设用地的土地的数量,这就是“节余指标“,从前,这个指标的适用是以省为单位的。但是,为了统筹全国的发展,国家允许节余指标跨省调剂,也就是说,农业大省多于的指标可以调剂到工业大省,这是为了突出地区的特色,比如中部地区就是适合搞农业的大规模生产,国家就让它变成“农场主聚集地”,沿海地区适合搞工业生产,就让它变成“工业重镇”,国家的资源可以更合理的配置。

      王有银主任提示,投资者在“跑地”过程中可以充分利用这一改革措施与政府协商,以便早日获取土地使用权,早日开始盈利。

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