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《法制文萃报》圣运普法专栏:“先补偿后拆迁”,征地拆迁程序不可少

2018年10月06日 05:38 来源:拆迁律师_北京拆迁律师_中国行政法律师网_征地拆迁专家_征地律师_群体性维权

        近日,圣运律所王有银主任律师团队受邀在《法制文萃报》开设普法专栏,为广大被拆迁人解读拆迁经典案例。

 
       《法制文萃报》是由法制日报社主办的首家全国法制类文摘报,其发行量达50万份。圣运律所与其合作的专栏,旨在通过对经典案例的解读,引导公众正确运用法律法规,依法诉讼,依法维权。 
 
       《法制文萃报》圣运专栏每周两期,每期详细解读一个经典案例。即日起,圣运律师公众号将同步刊登专栏文章。

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“先补偿后拆迁”,征地拆迁程序不可少
 
2018-07-18期15版

 
【案情概览】
   
        “先补偿后拆迁”是拆迁方征土地、拆房子的前提,只有在被征收人、被拆迁人补偿款有保障的情况下,才能拆除其房屋。但是,尽管国家三令五申该原则,仍有一些地方机关非法强征强拆。河南的吴先生就遭遇了拆迁方未签订补偿协议、房子即被拆除的“噩梦”。原告吴先生是河南省正阳县真阳镇居民,在该处经王某转让而拥有一栋房屋,并取得该房屋的国有土地使用权证。
 
       因正阳公园项目建设,该房屋被征收。被告正阳县城市管理综合执法局于2017年4月18日和2017年7月3日先后两次向吴先生作出《限期拆除决定书》。但让吴先生意想不到的是,被告在7月3日刚刚下达完限期拆除决定书后,在当日就拆除了他的房屋,而此时既没有签订补偿协议也没有征地公告,这让吴先生很是气恼。于是为了更好、更及时地保护自己的合法权益,吴先生找到了圣运律师。在律师的帮助下,吴先生向法院起诉,请求确认被告强制拆除其房屋的行为违法。
        
       被告在庭审过程中曾辩称已经签订了《房屋拆迁补偿协议书》,但是法院经查明,该协议书是在强制拆除吴先生房屋之后才签订的,与强拆行为无关。法院经审理支持了吴先生的请求,认为被告违反了征地拆迁程序,最终确认被告强制拆除原告房屋的行为违法。该判决作出后,双方均服从该判决,均未上诉。
 
【法律点评】
     
       本案的焦点在于被告是否遵循了“先补偿后拆迁”的原则,以及强制拆除房屋的法定程序是怎样的。今天圣运律师将为大家详解本案。
      
  一、未签订补偿协议不能强拆
        
       征地拆迁正常的模式应该是双方先达成协议,拆迁方再进行拆迁。但现实中却有很多拆迁方在双方未达成协议时就强拆了房子,这无疑是违法的,被拆迁人可以请求法院确认其强拆行为违法,并获得合理补偿。法律规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,由有关市、县级人民政府作出补偿决定。
        
       由此可见,即使是在双方不能自愿达成协议,也得在有关部门作出补偿决定后才能拆迁,拆迁方万万不可自作主张在被拆迁人补偿款没有保障的情况下就强拆房子。法律还规定房屋征收应先补偿、后搬迁。为什么“先补后拆”?这是给对拆迁后补偿款落实状态存有疑虑的被拆迁人吃了颗定心丸,该原则避免了房屋被拆却拿不到补偿款甚至“拆了旧房没新房”的局面。
         
       因此,圣运律师还要提示大家,当补偿协议中有关于“先拆后补”的条款,被拆迁人一定不要轻易签字,因为遭遇拆迁时,只要房子在,就有与拆迁方就补偿款谈判的筹码,一旦房子在签订补偿协议之前就被拆了,被拆迁人往往陷入“反正房子已经没有了,补偿款就这些,签不签就看你要不要补偿款”的境地,最后被逼无奈,接受低补偿。
        
       本案中,被告虽然提交了与原告签订的《房屋征收补偿协议书》,但是是在强制拆除原告房屋后拆除的,明显违反了“先补偿后拆迁”的规定,因此被告的行为是典型的未与原告就房屋征收达成补偿协议之前就强行拆除原告房屋的违法强拆行为,应确认违法。
        
二、强拆这些程序不可少,否则也是违法
        
       房子乃安身立命之所,因此,国家为了保障被拆迁人有家可归,对征地拆迁规定了严格的程序。在圣运律师代理的各项案件中,最常见的就是违法强拆。抓住强拆违法点,是在诉讼中制胜的关键一步,被拆迁人应当注意以下强拆程序:
(1)发布征收土地公告,告知农民要征地;
(2)作出限期拆除决定书,告知当事人先自行拆除;
(3)当事人在法定期限内对征地、拆迁等事宜不复议、不诉讼、不拆除的,作出强制执行决定;
(4)催告当事人拆除房屋;
(5)申请人民法院强制拆除。
        
        旧的《城市房屋管理条例》被废除后,司法强拆逐渐取代了行政强拆。被拆迁人尤其要注意的是,除了拆除违法建筑,行政机关不再有拆除的权力,而必须在申请人民法院强制拆除。即对于被征收人在房屋征收补偿决定确定的搬迁期限内不搬迁的,由有关市县级人民政府申请人民法院强制执行。
        
        所以,在被征收人和拆迁方未达成协议的情况下,只有一种强拆是合法的,那就是拆迁方报请市县级人民政府作出房屋征收补偿决定书,被征收人不起诉的,拆迁方才可以向人民法院申请强制搬迁,法院审查后裁定准予强制执行的,市县政府才能组织实施强制搬迁,只要双方未签订补偿协议而被强拆的均属于违法强拆。
        
        本案中,被告正阳县人民政府在作出限期拆除决定书的当日立即拆除了原告的房屋,既未在作出限期拆除前发布公告,也未申请人民法院强制执行,是一次违法强拆。最终,在律师的帮助下,吴先生获得本案胜诉,法院最终作出以上判决。
 
【典型意义】
        
        随着城镇化建设不断深入,城市棚户区改造步伐加快,涉及国有土地上房屋征收、补偿和拆迁案件越来越多。一些开发商为了节约成本,采用“先拆后补”的方式进行拆迁,这是极不合理也是不合法的。而采用“先补偿后拆迁”的方式,可以在最大程度上保护被拆迁人的利益,避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至“拆了旧房没新房”的局面。因此,当补偿协议中有关于“先拆后补”的条款,被拆迁人一定不要轻易签字,如果拆迁方在签订补偿协议之前就拆除了房屋,这无疑是违法的,被拆迁人此时一定要拿起法律武器维护自身合法权益,切不可自认倒霉签订低补偿协议书。
      
 

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